［摘取 要］ 近两年，中国的楼市仍然处在政府的宏观调控中，房地产市场的活跃度虽有上升，但价格却没显著的回升，各大城市房价仍然一路低回头，宏观调控要何时奏效？对宏观调控的政策和措施本身展开反省尤为重要。　　［关键词］ 宏观调控；房地产调控政策；政策的可行性论证 　　　 　　一、问题的明确提出 　　 　　2006年初以来，中国的楼市再行掀开调控之风，但从全国来看，房地产市场的活跃度虽有上升，价格却没显著的回升趋势。7月份，国家统计局发布了两组数据：今年上半年，全国已完成房地产开发投资7 694.59亿元，同比快速增长24.2%；70个大中城市房屋销售价格同比下跌5.6个百分点，涨幅回升3.3个百分点。虽然上半年的房地产开发投资增幅显著高于31.1%的同期城镇固定资产投资增幅，但房地产开发投资仍然之后维持着快速增长的态势；虽然商品房价格的涨幅总体放缓，但部分城市房价仍然在涨，2006年6月，全国70个大中城市房屋销售价格同比下跌5.8%，环比下跌0.7%，同比和环比涨幅皆与上月持平。

部分城市房价下跌依然较慢，8个城市新建商品住房价格同比涨幅多达10%，19个城市月环比涨幅多达1%，广州等城市被国家发改委列入房价涨幅较小的七个城市之一。从国务院九部委牵头公布“国十五条”至今，早已有将近两个月的时间了，宏观调控也展开了将近两年，各地房地产市场的价格走势早已沦为辨别这一轮宏观调控效益的关键因素。但从目前地方和国家公布的统计数据来看，各大城市新建商品房和二手房价格仍然一路走高。

在宏观调控展开了两年后，房价仍大大下跌？我们被迫对调控的政策和措施本身展开反省，有一些问题有一点我们了解思维。笔者主要针对房地产经济政策实行的可行性分析及评价问题，融合现行政策展开一些可行性的探究。　　任何一个单位或个人，面临一个项目，无论大小，皆必不可少大量的市场调研和现代科学分析论证、实行中的动态监控和事后的评价。

如果将房地产经济政策作为一个项目来考虑到，作为政策的制定者，面临比单个项目更加最重要更加宏观更加简单的市场，则更加必须展开系统和精确的实证性分析、可行性论证及政策效果的分析和评估。这中间必须准确的统计数据的承托，定量化的分析手段和测算工具，涉及专家及智囊团的科学分析论证。只有这样才有可能使宏观调控政策更加科学合理，以主动有助于地充分发挥调控经济的起到。　　 　　二、房地产市场的调控目标与效应 　　 　　（一）供需平衡：房地产调控的目标 　　政府调控的目标究竟是什么？是减少房价还是掌控房价的下跌速度；是诱导市场需求还是不断扩大供给、提高供给结构；还是在不平衡的市场平衡中找到深层次的问题，建立健全城市住房供给体制。

　　无论在发达国家或地区还是发展中国家或地区，对住房市场展开调控是其解决问题居民住房问题不可缺少的措施。而住房价格是住房市场的核心，是住房市场身体健康的晴雨表。在长时间情况下，房地产价格各不相同供需，如果供需不平衡，则市场价格机制不会自行调节供需。

由于一般商品有较强的流动性和较短的生产周期，需要根据价格信号很快作出反应，自动调节供需状况。而住房市场由于支撑其土地方位的固定性和住房生产周期较长等特质，对价格信号的体现比较较为功能障碍，自我调节能力本身也就较为脆弱。

房价的大大下跌，不应是市场供需不平衡的必定展现出。从近几年影响中国房地产市场价格的内部因素即供需方面展开分析，不难看出，房地产商获取的产品结构渐趋高档化造成了近两年房地产价格统计资料指数的大大下跌，从地价、建材到各项开发成本的大大走高也造成了房价的大大提升；市场需求市场上的投机风气流行，外资的涌进，经济的很快发展导致资金市场的流动性强化，投资渠道通畅皆是造成供需流失的必要内部因素。另外，一些外部因素也激化了供需的流失，比如城市建设用地供给的有限性是房价下跌的最重要前提，政府对土地市场的独占和对土地收益的追赶及倚赖，信息的不平面，涉及利益集团的博弈论等等原因。

市场机制并非万能机制，市场机制在某些时候可能会失灵，这就给政府的宏观调控获取了理论上的反对。　　当政府对住房市场展开政策调控时，如果调控目标不具体或不完全一致，则调控的效果将有可能大打折扣。综上分析，政府调控要求了现有房价变动的供求关系。

宏观调控是政府对经济总量即总供给与总需求的调整和掌控，通过深入分析导致总供需流失的原因，进而从深层次上通过总量掌控平稳整个社会经济周期中的房价上下波动。　　 　　（二）调控目标：市场需求差异与调控政策 　　这里笔者仅有融合房地产市场的市场需求与宏观调控政策间的关系展开有关分析。有所不同类型和层次的房地产市场需求，对调控政策的反应程度是有所不同的，调控效应及结果也因市场需求而异。所以不应针对房地产市场的市场需求差异，制订适当的调控政策，做到好调控力度。

　　如果按照市场需求动机展开市场拆分，则市场需求与调控政策的关系可展开如下分析。　　1. 源自自身住房的消费市场需求。以广州为事例，从1997~2002年，居民私房拥有率平均值每年约以5%速度急剧提升，购房者中自主性买家占到比例很高，这种刚性市场需求很难被抨击。有关调控政策在短期内不会减缓这一部分市场需求，构成短期的从容和对未来的价格预期，但从长年来分析，则影响并不大。

　　2. 源自个人及企业的长期投资市场需求。土地资源的匮乏造成房地产价值在大大稳定电子货币，投资房地产显然是不俗的长期投资自由选择。此外投资房地产还可以以小搏大，个人和企业可以充分利用财务杠杆及区域利率差异，在更为严格的贷款环境和条件下展开操作者。

这部分投资与一个国家的、区域及地区的发展、地区区域条件、对未来价格的预期、银行房产贷款政策的严格与否等因素密切相关，因为非常一部分资金源自借贷，因而尤其对于金融政策的变化较为脆弱。　　3. 个人及企业的短期投机市场需求。

当市场价格有强大的下降趋势、心理预期未来市场价格将之后下降的时候，在市场的样板效应下，个人及企业都有反感的投机冲动，这部分市场需求归属于短期抹黑。房地产的投资与投机两种市场需求有可能在一定的市场环境下相互切换，短期内在一定的市场环境下很难做出具体的区分。在中国，由于投资渠道的狭小，住宅的投资（不含投机）市场需求在中国房价南北中占到的比重早已更加大。

一份统计调查数据表明，2004年北京的商品住宅投资性购房比例为17%，在全部投资性购房中近三成短期转卖，逾两成投放出租市场，将近五成空置等候贬值。2005年初，一份详尽的某楼盘专访式调查结果显示，17%用作还包括租赁在内的投资用途(其中8%归属于只执着交易价差的投资)。

2006年初，深圳市2005年新房购房者的全样本分析结果显示：同一购买者购得两套及以上房子的总套数占到新房销售总套数16.07%。这类住宅的市场需求对房屋价格，银行金融及税收政策的投资收益十分脆弱。在现有的住房供应体系中，其不道德对房屋的市场价格和租金价格不会产生较小的影响。

　　此外，房地产市场需求另有长年市场需求和短期市场需求之分，本地市场需求与外地、国内国外市场需求，国内各个有所不同地区市场需求之差异等等。尤其是地区市场需求差异，由于各区域经济发展定位及国家在国际社会中的影响，房价不存在相当大的差异。

宏观调控政策要充分发挥起到，必需对房地产市场展开拆分，掌控各拆分市场的市场需求特点并长年追踪调研，展开统计数据分析，掌控其对政策的反应程度，精确测算政策的效应值，并在此基础上，制订适当的调控政策。　　 　　三、关于调控政策的特点与效应 　　 　政府的宏观调控是对市场失灵问题的补足和辅助，宏观经济政策有各自的优势和特点，做到它们，就可以使其充分发挥起到。　　 　　（一）关于宏观调控效果的滞延性与两面性 　　由于政策起到时滞的不存在，一般情况下，宏观调控效果的全面体现，必定要在调控手段实行后的一段时间甚至以年计算出来的较长时期才能几乎显出，财政政策时滞相对于货币政策要长一些。由于滞延的客观存在，往往造成调控措施在经济形势已发生变化甚至巨变、在不必须的情况下才再次发生最激烈的起到。

同时，经济政策是一把双刃剑，应用于一起应当慎而又慎。于是以因为如此，调控政策的实施必须特别强调“主动有助于”，实施调控措施要多，调整差异幅度要小，调整间隔时间要较短。　　货币金融政策比较灵活性，可以针对经济形势的变化主动调控，所以也是各国常用的经济调控政策。但金融政策何时产生效果不确认，多数历时1年~2年时间才能显出效果，效果能有多大也很难确认。

在美国，有学者指出自20世纪80年代以来，由金融自由化引起的政策或环境变动对货币政策的影响毫无疑问是极大的，大范围的金融自由化，使得较权利的抵押贷款银行和抵押贷款程序在市场上占到统治者地位，利率与房地产之间的联系被显著弱化了。削减的货币政策必须通过对贷款定价、交易费用和对房地产价格等的一系列简单影响，传导过程显得较长。中国也有学者著文认为，重新加入WTO之后中国金融业的新对外开放及其所推展的国内金融深化,早已使货币政策调控起到的拒绝接受主体再次发生了相当大的变化,这种变化转变了以往全然的金融调控格局和流畅的调控起到机制,从而使现行金融宏观调控方式的调控能力弱化。

据有关计算出来，在中国储蓄利率水平必须下调2%，贷款利率水平必须下调3%，利率水平才不会返回中性水平，只有到这一步，央行每特一次息才不会在经济活动中获得体现，所以中国的货币金融政策的实行效果历时较长，也更加无以确认和做到。一般情况下，各国政府在面对房价下跌时都较为慎重，多采行较为较慢的、渐渐连贯的及较为精准的趋向方法。　　 　　（二）关于宏观调控政策的互相协商与因应 　　针对市场失灵的宏观调控政策有很多种，还包括我们经常提到的财政政策、货币金融政策、外汇政策、产业政策，以及各政策内部的细化政策等等，各政策出自于有所不同的政府部门，其着眼点、侧重点和考虑到问题的角度必定有差异，政府各决策主体实施的政策必需互相配合，IS-LM理论就详尽阐释了各经济政策互相配合的必要性。目前调控房地产行业的经济政策众多，政策之间的协商和因应必定要求和影响继续执行结果。

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